¿Qué es el IBI y cómo se calcula?

Si eres propietario de un local o una oficina, tendrás que hacer frente a diferentes gastos fijos. Uno de esos gastos es el IBI, que se paga todos los años. Saber cuándo pagar el IBI y cuánto es, te ayudará a evitar multas y a incluirlo en tu presupuesto de negocio para no tener sorpresas.

¿Qué es el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo directo de carácter obligatorio gestionado por los Ayuntamientos, aunque algunos pueden delegar su cobro en otros entes. Este impuesto grava la titularidad de los derechos de propiedad, usufructo, superficie y concesión administrativa sobre inmuebles, ya sean urbanos, rústicos o de características especiales.

La naturaleza de una propiedad, si es rústica o urbana, depende de cómo se clasifica el suelo por la Dirección General del Catastro. Sin embargo, los edificios especiales, como las presas, embalses, túneles de peaje, autopistas, carreteras, puertos comerciales y aeropuertos se clasifican según sus características técnicas. Son conjuntos complejos de uso especializado con diferentes estructuras, considerados como un solo bien inmueble para el catastro.

¿Quién debe pagar el IBI?

Todas las personas naturales o jurídicas que tengan derechos sobre los bienes inmuebles deben pagar el IBI. De hecho, este impuesto no solo se aplica al derecho de propiedad, sino también al derecho de superficie, usufructo o concesión administrativa.

En el caso de las oficinas o locales alquilados, lo habitual es que sea el propietario quien se encargue de pagar el IBI. Si el dueño y el inquilino lo acuerdan en el contrato de alquiler, el propietario puede cobrarle al inquilino el IBI según lo acordado.

Al vender la propiedad, el vendedor paga el IBI porque se aplica desde el primer día del año, cuando el vendedor es el propietario. El vendedor puede ir a los Tribunales para recuperar los días pendientes desde la venta hasta fin de año.

En el caso de los inmuebles con deudas pendientes por IBI, es probable que exijan su pago al nuevo propietario. Por esa razón, antes de adquirir un inmueble es recomendable que investigues si tiene el pago del IBI al día. En la actualidad, los notarios están obligados a pedir esa información y deben facilitarla a los compradores

¿Cuál es la fecha de pago del IBI?

Este impuesto se paga cada año el 1 de enero, pero cada Ayuntamiento decide cómo y cuándo se paga, así como las facilidades para hacerlo. Ten en cuenta que, si pagas fuera de plazo, incurrirás en una sanción tributaria. Te exigirán la deuda por vía ejecutiva con un recargo que varía desde el 5 hasta el 20% sobre la cuota a pagar.

Existen diferentes opciones para realizar el pago. Puedes hacerlo de manera presencial en las sucursales de las entidades bancarias o por cajero electrónico en las entidades colaboradoras. También podrás pagar el IBI por banca telefónica, a través de Internet o puedes recurrir a la domiciliación bancaria.

¿Cómo calcular el IBI?

Para calcular el IBI, se necesita el valor catastral del inmueble, que se determina por el valor del suelo y las construcciones en él.

El Catastro Inmobiliario calcula el valor de un inmueble. Esto se hace considerando su ubicación, valor en el mercado, coste de construcción, antigüedad, uso, valor del suelo y características urbanísticas. Normalmente, ese valor es menor al 50 % del actual valor de mercado del inmueble y se actualiza anualmente, según los Presupuestos Generales del Estado.

La Administración revisa los valores de los inmuebles cada 10 años, lo que suele resultar en subidas en el importe a pagar.

Sobre la base liquidable, los Ayuntamientos aplican un gravamen que distingue entre los bienes urbanos, rústicos o de características especiales. El tipo de propiedad afecta al cálculo del IBI, especialmente la diferencia entre propiedades urbanas y rústicas en cada municipio.

En el caso de los inmuebles urbanos, ese gravamen oscila entre el 0,4 y el 1,1 %, con algunas excepciones que pueden alcanzar hasta el 1,17 %. No obstante, en el caso de los inmuebles rústicos, el gravamen varía entre el 0,3 y el 0,9 %. Aquí puedes comprobar la actualización de los valores catastrales por coeficientes en tu municipio.

Cabe aclarar que el pago del IBI por el local donde se encuentra tu negocio es un gasto fiscalmente deducible. Si eres autónomo y trabajas en casa, puedes deducir parte del IBI. La deducción se calcula según los metros cuadrados notificados a Hacienda y tu porcentaje de propiedad en el inmueble. Esta posibilidad está contemplada en la Ley de Reformas Urgentes del Trabajo Autónomo, aprobada en 2017.

Exenciones y bonificaciones del IBI

Algunas propiedades del Estado, comunidades autónomas y entidades locales están libres de pagar el IBI. Estas propiedades se utilizan para la seguridad ciudadana, defensa nacional, educación o servicios penitenciarios. También están exentos los bienes comunales del Ayuntamiento que utilicen los vecinos, así como los bienes que pertenecen a la Iglesia Católica y la Cruz Roja.

No pagan el IBI los bienes culturales, los bienes comunales y montes vecinales. Tampoco la superficie de los montes poblados con especies de crecimiento lento. Además, no pagan el IBI los terrenos ocupados por vías de tren y carreteras públicas. Por último, también están exentos del pago del IBI aquellos bienes que tienen exenciones internacionales, como las embajadas o consulados.

Además de las bonificaciones al IBI que aprueben los diferentes Ayuntamientos, a nivel nacional se aplica:

●      Descuento del 50 al 90 % en propiedades para empresas de construcción, urbanización y promoción inmobiliaria.

●      Bonificación del 50 % sobre las viviendas de protección oficial durante los tres primeros años.

●      Bonificación del 95 % sobre los bienes rústicos de las cooperativas agrarias o de explotación comunitaria de la tierra.

●      Descuento de hasta el 50 % en impuestos para inmuebles con infraestructuras de recarga aprobadas por el Ayuntamiento.

¿Qué son las exenciones rogadas y potestativas?

Las exenciones rogadas son aquellas que se aplican cuando el interesado lo solicita porque el inmueble cumple con los requisitos legales. Los centros docentes acogidos al régimen de concierto educativo pueden solicitar la exención de impuestos para los inmuebles destinados a la enseñanza. Esta exención se aplica a la superficie ocupada por la enseñanza concertada.

Los monumentos y jardines históricos de interés cultural registrados en el Patrimonio Histórico Español pueden solicitar una exención rogada. Esto también aplica a las áreas de montes donde se hacen repoblaciones forestales o regeneración de árboles.

Sin embargo, para poder solicitar esta exención, es necesario tener proyectos aprobados por la Administración forestal. En ese caso, la exención tendrá una duración de 15 años a partir del periodo impositivo siguiente al que se realizó la solicitud.

En cambio, las exenciones potestativas dependen de los Ayuntamientos. Los centros sanitarios públicos, así como algunas propiedades rurales y urbanas,  están exentos del IBI, si su cuota líquida no supera la cantidad establecida por la ordenanza fiscal. También se pueden aplicar bonificaciones de hasta el 90 % a las familias numerosas.

Hay exenciones para entidades sin fines de lucro como fundaciones, asociaciones de utilidad pública, federaciones deportivas y asociaciones benéficas.

También se suele eximir del pago del IBI a los inmuebles que han sufrido daños considerables por fenómenos meteorológicos adversos o catástrofes. En ese caso, se aprueban decretos-leyes para ayudar a las zonas afectadas y recuperarse de los daños ocasionados.