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¿Qué es el IBI y cómo se calcula?

01/02/2022
¿Qué es el IBI y cómo se calcula?

Si eres propietario de un local o una oficina, tendrás que hacer frente a diferentes gastos fijos. Uno de esos gastos es el IBI, que se paga todos los años. Conocer la fecha de pago del IBI evitará que incurras en sanciones tributarias y si sabes a cuánto asciende, podrás incluirlo en el plan de gastos de tu negocio para que no se convierta en una sorpresa de última hora.

¿Qué es el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo directo de carácter obligatorio gestionado por los Ayuntamientos, aunque algunos pueden delegar su cobro en otros entes. Este impuesto grava la titularidad de los derechos de propiedad, usufructo, superficie y concesión administrativa sobre inmuebles, ya sean urbanos, rústicos o de características especiales.

La naturaleza de un inmueble, o sea, si es rústico o urbano, depende de la catalogación del suelo, de la cual se encarga la Dirección General del Catastro. No obstante, los inmuebles de características especiales, como las presas, embalses, túneles de peaje, autopistas, carreteras, puertos comerciales y aeropuertos, se clasifican en base a sus características técnicas, ya que se trata de conjuntos complejos de uso especializado integrados por diferentes estructuras, que se consideran un único bien inmueble a efectos catastrales.

¿Quién debe pagar el IBI?

Todas las personas naturales o jurídicas que tengan derechos sobre los bienes inmuebles deben pagar el IBI. De hecho, este impuesto no solo se aplica al derecho de propiedad, sino también al derecho de superficie, usufructo o concesión administrativa.

En el caso de las oficinas o locales alquilados, lo habitual es que sea el propietario quien se encargue de pagar el IBI. No obstante, si el propietario llega a un acuerdo con el arrendatario y lo plasma en el contrato de alquiler, puede repercutirle el IBI según el porcentaje convenido.

Cuando se vende la propiedad, corresponde al vendedor pagar el IBI, ya que el hecho imponible se aplica el primer día del año, momento en el cual el vendedor figura como propietario. No obstante, el vendedor tiene derecho a recurrir a los Tribunales para recuperar la parte proporcional de los días pendientes desde que se produjo la venta hasta fin de año.

En el caso de los inmuebles con deudas pendientes por IBI, es probable que exijan su pago al nuevo propietario. Por esa razón, antes de adquirir un inmueble es recomendable que investigues si tiene el pago del IBI al día. En la actualidad, los notarios están obligados a pedir esa información y deben facilitarla a los compradores

¿Cuál es la fecha de pago del IBI?

Este impuesto se aplica cada 1 de enero, aunque cada Ayuntamiento tiene libertad para indicar la forma y fecha de pago, así como las facilidades para realizar el mismo. Ten en cuenta que, si pagas fuera de plazo, incurrirás en una sanción tributaria. Te exigirán la deuda por vía ejecutiva con un recargo que varía desde el 5 hasta el 20% sobre la cuota a pagar.

Existen diferentes opciones para realizar el pago. Puedes hacerlo de manera presencial en las sucursales de las entidades bancarias o por cajero electrónico en las entidades colaboradoras. También podrás pagar el IBI por banca telefónica, a través de Internet o puedes recurrir a la domiciliación bancaria.

¿Cómo calcular el IBI?

Para calcular el IBI, hay que partir del valor catastral del inmueble, que se determina según el valor del suelo donde se encuentra la propiedad y el valor de las construcciones ubicadas en el mismo.

El Catastro Inmobiliario, siguiendo los criterios de Hacienda, es quien realiza ese cálculo, tomando en consideración variables como la localización del inmueble y su valor en el mercado, el coste de la construcción y su antigüedad, el uso del inmueble, así como el valor del suelo y sus características urbanísticas. Normalmente, ese valor es menor al 50 % del actual valor de mercado del inmueble y se actualiza anualmente, según los Presupuestos Generales del Estado.

En cualquier caso, la Administración revisa los valores catastrales de todos los inmuebles de cada municipio cada 10 años, una valoración que suele ser al alza y que se traduce en subidas en el importe a pagar.

Sobre la base liquidable, los Ayuntamientos aplican un gravamen que distingue entre los bienes urbanos, rústicos o de características especiales. De hecho, la naturaleza del inmueble es uno de los factores que más influye en el cálculo del IBI, pues existe una gran diferencia a nivel municipal entre los inmuebles de naturaleza urbana y aquellos de naturaleza rústica.

En el caso de los inmuebles urbanos, ese gravamen oscila entre el 0,4 y el 1,1 %, con algunas excepciones que pueden alcanzar hasta el 1,17 %. No obstante, en el caso de los inmuebles rústicos, el gravamen varía entre el 0,3 y el 0,9 %. Aquí puedes comprobar la actualización de los valores catastrales por coeficientes en tu municipio.

Cabe aclarar que el pago del IBI por el local donde se encuentra tu negocio es un gasto fiscalmente deducible. Si eres autónomo y trabajas en casa, gracias a la Ley de Reformas Urgentes del Trabajo Autónomo aprobada en 2017, también podrás deducir parcialmente el IBI, según los metros cuadrados que hayas notificado a Hacienda y el porcentaje de titularidad en el inmueble.

Las exenciones y bonificaciones del IBI

Existen algunos inmuebles que están exentos del pago del IBI, como aquellos que son propiedad del Estado, de las comunidades autónomas o de las entidades locales y que se destinan a la seguridad ciudadana, la defensa nacional, la educación o los servicios penitenciarios. También están exentos los bienes comunales del Ayuntamiento que utilicen los vecinos, así como los bienes que pertenecen a la Iglesia Católica y la Cruz Roja.

Están exentos del pago del IBI los bienes de interés cultural, los bienes comunales y montes vecinales en mano común, así como los montes poblados por especies de crecimiento lento, los terrenos ocupados por líneas de ferrocarril y carreteras de uso público, y aquellos sujetos a exenciones internacionales, como las representaciones diplomáticas o consulares.

Además de las bonificaciones al IBI que aprueben los diferentes Ayuntamientos, a nivel nacional se aplica:

  • Bonificación de entre el 50 y el 90 % sobre los inmuebles que constituyan el objeto de la actividad de las empresas de construcción, urbanización y promoción inmobiliaria.
  • Bonificación del 50 % sobre las viviendas de protección oficial durante los tres primeros años.
  • Bonificación del 95 % sobre los bienes rústicos de las cooperativas agrarias o de explotación comunitaria de la tierra.
  • Bonificación de hasta el 50 %, según decida cada Ayuntamiento, a favor de los bienes inmuebles en los que se hayan instalado infraestructuras de recarga que cuenten con la homologación administrativa correspondiente.

¿Qué son las exenciones rogadas y potestativas?

Las exenciones rogadas son aquellas que se aplican cuando el interesado lo solicita porque el inmueble cumple con los requisitos legales. En ese caso, pueden solicitarla los inmuebles destinados a la enseñanza por centros docentes acogidos, total o parcialmente, al régimen de concierto educativo, aplicada a la superficie que ocupa la enseñanza concertada.

También podrán solicitar una exención rogada los monumentos o jardines históricos de interés cultural que estén registrados en el Patrimonio Histórico Español, así como las superficies de montes donde se realicen repoblaciones forestales o regeneración de masas arboladas sujetas a proyectos de ordenación o planes técnicos aprobados por la Administración forestal. En ese caso, la exención tendrá una duración de 15 años a partir del periodo impositivo siguiente al que se realizó la solicitud.

En cambio, las exenciones potestativas dependen de los Ayuntamientos. Lo habitual es que se eximan del IBI a los centros sanitarios de titularidad pública, así como aquellos inmuebles rústicos y urbanos cuya cuota líquida no supere la cuantía que se haya determinado mediante ordenanza fiscal. También se pueden aplicar bonificaciones de hasta el 90 % a las familias numerosas. 

Existe otro grupo de exenciones que se aplica a las entidades sin ánimos de lucro, como las fundaciones, asociaciones de utilidad pública, federaciones deportivas o asociaciones benéficas. También se suele eximir del pago del IBI a los inmuebles que han sufrido daños considerables por fenómenos meteorológicos adversos o catástrofes. En ese caso, normalmente se aprueban reales decretos-leyes cuya aplicación se circunscribe a las zonas geográficas afectadas para paliar los daños ocasionados y contribuir a la recuperación.

Autor: ConAvalSí
Categoría: Contabilidad
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